少額の自己資金できる不動産投資としてサラリーマンでも手を出す人が多かった「ワンルームマンション投資」。首都圏を中心とした不動産市場のバブル化によって、これまでは資産を増やすことに成功したり、節税メリットを享受できたりと恩恵を受けてきた人もいるだろう。だが、「コロナ禍によって風向きが変わりつつある」と指摘するのは、不動産ジャーナリストの榊淳司氏だ。
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サラリーマンが始める不動産投資の初級者編は、何といっても新築ワンルームの購入だろう。
ワンルームマンションの販売はここ数年、絶好調だと伝えられる。昨年1年間の首都圏や近畿圏における供給戸数の統計数字はまだ出ていない。ただ1-6月の前半の数字から考えると、東京都では前年（2019年）並みである年間5000戸程度の供給があったと推計できる。
ただし、市場環境は新型コロナの影響もあってジワリと変化している。
学生や社会人のワンルーム需要が減少
ワンルームマンションへの投資は、賃借人が毎月きちんと家賃を払ってくれることを前提としている。
これまで毎年たくさんの人が東京都に流入してきた。その多くが大学に入学する学生であったり、就職で東京に移住してきた新社会人である。つまりはワンルームマンションを借りてくれる人々である。彼らの旺盛な居住ニーズが、東京やその周辺で大量に供給されてきたワンルームマンションに需要をもたらしてきたのだ。
しかし、新型コロナの感染拡大で市場環境は変化しつつある。総務省が1月末に公表した外国人を含む2020年の人口移動報告によると、転入者が転出者を上回る「転入超過」が東京都では3万1125人。前年から5万人強の減少となった。これは現行集計を始めた2014年以降で最少であるという。
コロナによって東京への人口流入が大幅に減り始めたのだ。この流れは今後も続く可能性が高い。
ワンルーム投資の最大のメリット
こういった変化はみられるが、ワンルームマンションの市場への供給が減るとは考えにくい。その理由は、すでにワンルームマンションを供給する側の体制がすっかり整ってしまっているからだ。一部上場などの有力な専業のデベロッパーが何社もある。
不動産業界では、彼らを「ワンルーム屋」と呼んでいる。ワンルーム屋は土地が多少狭くても高値で買い取ることを厭わない。なぜなら、彼らは土地を高く買った分はキッチリと販売価格に上乗せできるからだ。
ワンルームマンションを購入しているのは、ほとんどがサラリーマンだ。あるいは勤務医も有力な需要者になっている。ワンルーム投資の第一のメリットは、安定的に家賃収入を得ることではない。所得税を軽減することである。
例えば年収700万円の場合、所得税・住民税は合わせて年間約100万円である。しかし2000万円程度のワンルームマンション投資を行うと、その初年度には諸経費や減価償却、ローン金利などで税法上150万円程度の損失が生じるケースが多い。
この金額を給与所得から差し引くと、年収は550万円となる。税金は合わせて63万円前後。翌年に確定申告すると、差額の37万円が還付されるのである。
この37万円を手にすると、多くの人は「儲かった」と考えてしまう。しかし、2年目からはこの額がガクンと減る。3年目はさらに減る。ワンルームマンションへの投資は最初の1年もしくは2年しかメリットが味わえない。だから、毎年のように買い増す個人投資家も多い。給与所得の多い勤務医などが、ワンルーム投資にハマるケース多いのはこのためである。
プロの不動産業者が買わないワケ
ただし、以上のような「節税」効果が味わえるのは賃料収入が安定している場合のみである。空室になったりすると、その間の家賃未収分が大きな痛手となる。家賃が入ってこなくても、管理費や固定資産税などの出費は発生している。もちろん、ローンも返済しなければならない。
ワンルームマンションへの投資は、賃貸経営がよほどに安定している物件でないと当初の思惑通りの効果は上がらない。むしろ、リスクばかりが膨らんでいくのだ。
個人の不動産投資家たちの多くは、ワンルーム投資を経験している。しかし、最初の数戸でそのデメリットに気づいてしまう。だからワンルームを1戸単位で買うよりも、アパートやマンションを棟単位で保有する方向へと転換していく。
ワンルームマンションは不動産の仲介市場でも、やや特殊なカテゴリーである。元の売主関連の業者がサブリース契約を結んでいるような場合は、売却に著しく手間暇と時間がかかるので、普通の仲介業者は扱いたがらない。そういう場合、サブリースの業者なら買い取ってくれるが、市場価格より何割も安くなってしまう。
そういったケースも多いので、プロである不動産業者はよほどの優良案件でもない限りワンルームを買うことはない。仮に所有しても、売却益が出るようになると早めに処分している。そのリスクをよく分かっているからである。
結論を言ってしまえば、新築ワンルームマンションは、不動産投資をよく分かっていない初心者のサラリーマンに“売りつける”タイプの商品なのだ。
「ワンルーム屋」の春は終わる
ここ10年ほど、日本の景気は悪くなかった。コロナ以前は「人手不足」というのが産業界の共通認識ではなかったか。賃金はさほど伸びなかったが、雇用は安定していた。
この間、ワンルーム屋さんたちは大いに業績を伸ばした。ワンルームを専門に売る営業マンは、20代にして年収が2000万円超というケースも珍しくない。もちろん経営者も大いに儲かったであろう。某人気女優と婚約するのではないかと噂されている「不動産会社経営」の青年実業家も、実のところワンルーム屋である。
しかし、そろそろワンルーム屋の春も終わりそうな気がする。
その理由は、いうまでもなくワンルーム購入者たちの賃貸経営不安定化である。家賃を払ってくれる人がいないワンルームは、ただの“負動産”である。
テレワークもワンルーム離れを加速させている。20平方メートル台の狭い空間の中で仕事もプライベートも完結させることにストレスを感じる人が増えている。彼らは都心やその近辺のワンルームから、郊外の広くて部屋数の多い住まいへと流れている。
東京カンテイが今年1月に発表したプレスリリースによると、東京や神奈川における分譲マンションの賃料が小幅ながら下落しているという。ワンルームマンションの賃貸経営にはアゲインストの風が吹き始めた。
この先、ワンルーム屋さんたちには厳しい経営環境が待っているのではないか。
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